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劈死厦门房价的“腰斩雷”,真的or假的or恐慌的?

大伟看楼市大伟看楼市 2018-08-04 13:35:18 5045
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原标题:劈死厦门房价的“腰斩雷”,真的or假的or恐慌的?

最近厦门房价腰斩成了热点词,伟哥一般遇到新闻都喜欢质疑一下,同样,昨天看到一个群里讨论激烈,说实话,大部分媒体人都不是厦门人,最多是蜻蜓点水的看看厦门,放大或者夸大了个案。

那么伟哥还是尽可能多的查点数据,官方的民间的,希望能更接近真相!

为什么几个月前的事情被最近放大,伟哥觉得核心还是房地产太被关注了。

首先:媒体人能接触的数据大部分都有问题。比如二手房房价,土地价格等

举例来说:2017年4月6日,出现了一套签约单价1.8万的新龙城房源,随后,这套房的签约价格又被改成了2万单价。

当时北京的媒体也有铺天盖地的报道:

当然,北京房价的确跌了,再回到厦门,厦门房价、地价的真相是如何?

首先:厦门房价的官方数据;官方数据厦门的二手房结果下调14%,新建住宅没跌。

统计局是有数据的,房价指数每个月都发布(逻辑意义上,我们认为,这个数据可能低估涨幅,但对跌幅或者说出现调控效果,还是愿意说真话的)

从数据看,厦门的新房和二手房在官方统计的数据中非常明显的呈现了两个路径,二手房价格在持续下调,新建住宅价格最近几个月依然上行。

统计局数据中,有一个比较好的对比点是以2015年房价定基的对比数据。

从厦门的房价看,依然呈现了和每个月环比数据一样的变化,厦门新建住宅价格数据目前依然是历史最高位,同比2015年上涨了52.9%,二手房相比2016年10月和2017年7-8月最高点环比下调了14%。

伟哥查了网上所谓房价暴跌的个案,都有一定问题。

其次:厦门的土地价格变化;

土地的属性太复杂,为了显示方便,只列了成交时间楼面价溢价率几个,2016年是土地市场的高峰,到现在3年不到的时间合计成交的住宅土地为57宗。所以媒体上说价格暴跌的也是这些里面的对比。

土地价格的属性对比非常复杂,因为土地不可能一模一样。但厦门好的是对比时间刚好集中在2018年7月2日,成交的几块地,和2016年8月26日成交的几块地。

文字有点小。

这个缩减的图更直观,主要媒体提及的腰斩地价出现在2016年8月26日,对比2018年7月2日。楼面价从之前的3.2-3.8万,降低到了1.7-1.9万之间。

单独看数据的确是这样。

那么土地是一样的土地吗?

幸亏位置比较集中,基本集中在

翔安区新城中路与翔安西路交叉口东北侧

与翔安区13-19片区沙美路与沙美南路交叉口东南侧

显性楼面价最高的是2016年8月26日成交的融侨铂樾府(这个计算其实不科学,因为有部分地块有配套建设)第二名是融创东南府。

周围的交通:地铁3号线、4号线、5号线、703公交彭厝站,翔安大嶝机场与高崎机场的中心,翔安南部新城CBD、地铁口综合居住区

那么另外的翔安区13-19片区在哪里?

这两个地块不可比。

另外有一宗翔安区13-16片区滨海东大道与新城中路交叉口西南侧A地块

位置的区别:

一个位于地铁环绕的热点新城,一个直线距离在2.4-2.8公里的非热点区域。

这距离是什么概念?基本就是北京国贸到四惠的距离,差一环。

所以腰斩是不存在的。跌了也是事实。地价跌了20%是有的。

厦门来一段伟哥同事——厦门中原的回答:

1、我们可以看到,此次土拍基本上都以底价成交,厦门地价也重回一字头,这是否意味着厦门土地市场已经基本冷却下来了,您对此有什么看法?这对接下来政府供地和开发商拿地是否会有影响?

答:本次土拍地块位置相对较差,且处于房企年中贷款偿还节点,开发商资金压力较大,土拍参与相对谨慎,土地市场更多的是回归理性。同时对目前的房企来说,除了自身开发、资金实力等硬性因素外,政策风向也起到“举足轻重”的影响:楼市调控高压下,开发商“唱多”市场预期落空,拍地积极性受到一定挫伤;但经过一定的发酵期后,房企适应调控大环境,土地参拍热度或将有所回暖,政府供给则以“稳”为主,预计后市或将增大土地供应量,以此来刺激刚需。

2、地价回落,新房和二手房价格是否会因此进一步下探?尤其是之前不少房企高价拿了不少地,现在地价下来了,他们又会如何自处?这对新房和二手房市场又会产生什么样的影响呢?

答:目前新房价格高位维稳,二手市场议价空间较大,虽然近期经历波动性涨跌幅变化,但房价依旧较为坚挺。本次土拍楼面价重回“1”字头对此前的高地价项目来说无异于“雪上加霜”:预售价格严控、调控持续发酵,低地价项目陆续入市,倒逼高地价项目加快推售节奏;但对市场来说或将形成一定的“市场让利”预期;刺激需求小幅回暖。

3、本次土拍拿地的主要以国企央企为主,民企叫价比较谨慎,您能分析是什么影响了他们的拿地策略吗?另外我们可以看到竞拍房企中有多家是联合拿地,这是否会是接下来土拍的常态呢?

答:冲刺千亿、百亿市场规模大关,多房企出现“钱荒”,联合拿地或将成为部分房企的主要竞拍方式。一方面,市场观望情绪加重叠加楼市趋冷,民企参拍拿地更加谨慎;国企央企积极入市,能够起到提振楼市信心,防止出现恐慌性暴跌;另一方面,厦门楼市调控“高压”、限购限售加码、信贷紧缩背景下,对开发商资金实力及融资能力要求较高,进行联合拍地能保证现金流回正、融资杠杆调整一定程度实现,利于“快周转”战略目标。

最后:中国的房价黑洞

伟哥写过很多次,之前也有过合肥、北京房价暴跌的新闻

1:均价与房价混淆各种混乱

到目前公开场合可以看到的房价,其中政府官方公布的70大城市数据是指数,而其他各种机构公布的基本都是均价,这就导致了均价并不代表房价的现象。

对于购房者而言,均价没有任何意义,特别是在市场分化的趋势下。

2:官方的数据滞后且有疑问:

从房价数据角度看,中国官方数据只有每个月的18日会发布前一个月的70大城市房价数据,从实用角度看:70大城市基本都是一二线和小部分的三线城市,并不能代表全国数据,比如在2016年基本都是全面上涨,而且涨幅不小,但事实是很多三四线城市并不在统计范围内。

另外,从数据发布时间看,18号时间太晚,在讯息飞速发展的今天,采集数据完全可以网络化,巨大的时间差,这导致了房价数据意义有限。

数据基础的问题,即使是这70个城市的房价,其中公布的二手房与新建商品房住宅,也都来源网签。

二手房不用说,事实上现在基本全部存在阴阳合同的问题,新建住宅也存在部分地方政府为了完成调控目标,可能会通过延缓限制高价房签约的情况。

在中国房价数据是最大的机密,而这一情况,在发达国家根本不存在问题,所有交易全部公开可查,比如香港,所有二手房的每一任业主购买价格,都可以在官方网站查询得到。

3:机构的数据早产但肯定错:

一般人关注房地产数据,有成交量数据和价格,成交量数据一般来源网签,因为中国各级城市房地产网签系统的问题,所以导致了房地产的基础数据缺失。这样就给了一些民间机构生存的土壤。包括所谓的排名热、动不动发布100个城市288个城市的房价。

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标签: 基本 地价 房价 住宅 新房

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